1-5月中國(guó)典型房企銷(xiāo)售金額TOP200
備注：
1、時(shí)間：為2017年度，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止至5月31日；
2、企業(yè)：為主營(yíng)業(yè)務(wù)在中國(guó)大陸的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；
3、物業(yè)屬性：以企業(yè)可售型物業(yè)為主；
4、數(shù)據(jù)來(lái)源：億翰智庫(kù)、各企業(yè)公報(bào)、各城市交易網(wǎng)站等；
5、本榜單為億翰智庫(kù)根據(jù)各方公開(kāi)數(shù)據(jù)專(zhuān)業(yè)估算所得。
1-5月中國(guó)典型房企銷(xiāo)售面積TOP200
備注：
1、時(shí)間：為2017年度，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止至5月31日；
2、企業(yè)：為主營(yíng)業(yè)務(wù)在中國(guó)大陸的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；
3、物業(yè)屬性：以企業(yè)可售型物業(yè)為主；
4、數(shù)據(jù)來(lái)源：億翰智庫(kù)、各企業(yè)公報(bào)、各城市交易網(wǎng)站等；
5、本榜單為億翰智庫(kù)根據(jù)各方公開(kāi)數(shù)據(jù)專(zhuān)業(yè)估算所得。
榜 單 解 讀
觀點(diǎn)一：
政策持續(xù)加碼，企業(yè)集中度快速提升
1、調(diào)控轉(zhuǎn)向“因城施策”、“因企施策”，5月多城政策持續(xù)高壓
去年下半年開(kāi)始，政府逐漸轉(zhuǎn)向因城施策和因企施策，政策由過(guò)去的系統(tǒng)性轉(zhuǎn)變?yōu)槟壳暗纳Ⅻc(diǎn)狀，主要有兩個(gè)明顯特征：
■ 特征一：只要市場(chǎng)火，任何城市都有可能出臺(tái)調(diào)控政策
據(jù)統(tǒng)計(jì)，五月份以來(lái)，北京、上海、重慶、深圳、武漢、廊坊、蕪湖等二十多個(gè)城市出臺(tái)了相關(guān)的房地產(chǎn)調(diào)控政策。內(nèi)容涉及限購(gòu)、限價(jià)、土地出讓、二手房交易監(jiān)管、住房轉(zhuǎn)讓年限增加等調(diào)控手段。
■ 特征二：政策內(nèi)容多樣化，各類(lèi)政策層出不窮
具體來(lái)看，各城新出臺(tái)的調(diào)控措施，不局限于限購(gòu)、限價(jià)，還出現(xiàn)了“限售”、商品住宅全裝修、全裝修房執(zhí)行指導(dǎo)價(jià)、開(kāi)盤(pán)需公證搖號(hào)等新的調(diào)控措施。
限售方面：已有30多個(gè)城市跟進(jìn)。自今年3月，廈門(mén)率先出臺(tái)樓市限制交易政策后，不少城市陸續(xù)跟進(jìn)“限售”政策，包括成都、廈門(mén)、福州、青島、杭州、保定 (保定為部分限制)等。從各城出臺(tái)的“限售”政策來(lái)看，大多將商品房出售的條件定在取得產(chǎn)證滿(mǎn)2~3年之后。保定最為嚴(yán)厲，規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起10年內(nèi)不得買(mǎi)賣(mài)。
另外武漢、海南對(duì)房屋裝修與定價(jià)方面做出規(guī)定；上海、南京規(guī)定開(kāi)盤(pán)搖號(hào)銷(xiāo)售。其他很多城市也分別針對(duì)土地出讓、商辦項(xiàng)目、以及其他交易和資金監(jiān)管方面出臺(tái)不同的調(diào)控整頓措施。
表：5月份主要城市調(diào)控政策一覽
2、企業(yè)集中度快速提升,TOP10房企賣(mài)了全國(guó)近30%的房子
規(guī)模越大，跑得越快，梯隊(duì)斷層擴(kuò)大，房企分化加劇。2017年1-5月，TOP10集中度達(dá)到28%，TOP20集中度達(dá)到37%，行業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢(shì)愈加明顯。
圖：2013年以來(lái)行業(yè)集中度
觀點(diǎn)二：
政策高壓下，部分房企業(yè)績(jī)出現(xiàn)下滑
伴隨政策全面加碼，樓市調(diào)控效果凸顯，2017年5月，房企單月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下降明顯，其中部分房企5月業(yè)績(jī)環(huán)比下降超過(guò)20%。
從前五個(gè)月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)來(lái)看，三四月是上半年成交小高峰，之后業(yè)績(jī)面臨回落，原因主要有以下四點(diǎn)：
1）春節(jié)后市場(chǎng)需求反彈，迎來(lái)小陽(yáng)春，其中北京、廈門(mén)等城市由于土地供給明顯不足，市場(chǎng)表現(xiàn)火爆；
2）第一輪政策打壓對(duì)市場(chǎng)沒(méi)有實(shí)質(zhì)性影響，三月以來(lái)調(diào)控步步緊逼，打壓效果凸顯，市場(chǎng)觀望情緒蔓延；
3）經(jīng)歷金三銀四的業(yè)績(jī)沖刺之后，部分房企供給端續(xù)力不足，尤其是主流一二線(xiàn)城市供給嚴(yán)重短缺；
4）在限價(jià)令調(diào)控之下，部分房企由于沒(méi)有業(yè)績(jī)壓力，選擇調(diào)整銷(xiāo)售節(jié)奏，采取慢慢走量的策略。
表：房企5月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)變化情況
觀點(diǎn)三：
融創(chuàng)單月業(yè)績(jī)不減反增，
銷(xiāo)售突破200億
從標(biāo)桿房企來(lái)看，單月業(yè)績(jī)變化幅度均較為明顯，導(dǎo)致單月排行榜排名出現(xiàn)變化，其中，部分企業(yè)業(yè)績(jī)因較為穩(wěn)定，單月銷(xiāo)售排名有了一定提升。以融創(chuàng)為例，5月單月銷(xiāo)售206億元，順利進(jìn)入單月排行榜前五。我們認(rèn)為，在政策提倡住房回歸居住屬性的背景下，消費(fèi)者對(duì)于房屋品質(zhì)的要求將會(huì)更高，一直堅(jiān)持“高端精品”戰(zhàn)略的融創(chuàng)也迎來(lái)重大發(fā)展機(jī)遇。
表：房企4月、5月單月業(yè)績(jī)排名
觀點(diǎn)四：
布局三四線(xiàn)的房企進(jìn)入業(yè)績(jī)爆發(fā)
期，碧桂園、中梁、祥生值得關(guān)注
2016年底以來(lái)，宏觀政策愈加強(qiáng)調(diào)防風(fēng)險(xiǎn)，一方面，重在引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，提升金融體系運(yùn)轉(zhuǎn)效率，更好地服務(wù)實(shí)體；另一方面，也希望通過(guò)定向支持與城市間的差異化政策，將資金導(dǎo)向三四線(xiàn)城市，化解樓市庫(kù)存問(wèn)題。從而，在政策支持以及需求外溢影響下，三四線(xiàn)城市銷(xiāo)售情況明顯改觀，市場(chǎng)步入量?jī)r(jià)齊升階段。
受此影響，部分傾向于在三四線(xiàn)城市布局的房企緊抓當(dāng)前政策紅利加快出貨力度，業(yè)績(jī)呈現(xiàn)出更為快速地增長(zhǎng)，碧桂園、中梁、祥生等房企表現(xiàn)尤為突出：
■ 碧桂園——一二三四線(xiàn)全線(xiàn)布局，推動(dòng)銷(xiāo)售強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)：作為三四線(xiàn)城市的老大，碧桂園一直堅(jiān)持以大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式在三四線(xiàn)城市做好房子。同時(shí)在銷(xiāo)售上，碧桂園以全民營(yíng)銷(xiāo)的方式為自己的市場(chǎng)地位奠定了很好的基礎(chǔ)。2017年后，碧桂園進(jìn)入了全面的業(yè)績(jī)爆發(fā)期，單月銷(xiāo)售一直穩(wěn)居榜首，預(yù)計(jì)在未來(lái)的幾個(gè)月，碧桂園的表現(xiàn)將繼續(xù)亮眼。
■ 中梁——機(jī)制動(dòng)力催化，前瞻性布局奠定成長(zhǎng)根基：面臨激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，中梁地產(chǎn)通過(guò)引入“阿米巴”模式，充分調(diào)動(dòng)了各主體積極性，企業(yè)經(jīng)營(yíng)活力和效率得到顯著提升。在機(jī)制創(chuàng)新的帶動(dòng)下，中梁持續(xù)貫徹深耕長(zhǎng)三角的戰(zhàn)略性布局，2016年全年共拿下67幅地塊，其中不少位于三四線(xiàn)城市，再通過(guò)“高周轉(zhuǎn)”的開(kāi)發(fā)模式，緊緊抓住此輪去庫(kù)存政策下的波段性機(jī)會(huì)，業(yè)績(jī)爆發(fā)的同時(shí)，也為今后的持續(xù)發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。
■ 祥生——戰(zhàn)略引領(lǐng)，千億目標(biāo)穩(wěn)步推進(jìn)：當(dāng)前行業(yè)，規(guī)模愈加成為競(jìng)爭(zhēng)基礎(chǔ)，祥生地產(chǎn)也因此提出17年600億，18年沖刺千億的目標(biāo)。在千億戰(zhàn)略引領(lǐng)下，祥生以快周轉(zhuǎn)；投資上專(zhuān)心、產(chǎn)品上專(zhuān)業(yè)、服務(wù)上專(zhuān)注；政企合作、金融合伙、全員合創(chuàng)的三大舉措，穩(wěn)步推進(jìn)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，今年以來(lái)業(yè)績(jī)表現(xiàn)十分亮眼，未來(lái)更加值得期待。
觀點(diǎn)五：
市場(chǎng)退潮將至，進(jìn)入“割肉”準(zhǔn)備階段
自2016年930以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加碼，尤其是3月份以來(lái)，各地積極貫徹中央“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”調(diào)控總精神，因城施策，精準(zhǔn)打擊投資性購(gòu)房，樓市已進(jìn)入“限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)、限商”的五限時(shí)代，需求端管理堪稱(chēng)史上最嚴(yán)，受此影響，市場(chǎng)的降溫也將更為明顯。
在各類(lèi)政策中，限價(jià)對(duì)于房企的殺傷力尤為明顯，房企出于完成業(yè)績(jī)目標(biāo)的需要，只能選擇被迫割肉開(kāi)盤(pán)，并且，我們注意到了兩個(gè)突出現(xiàn)象：
其一，割肉幅度隨能級(jí)遞減，上海等一線(xiàn)城市限價(jià)嚴(yán)格，不少預(yù)期超過(guò)12萬(wàn)均價(jià)開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目只能以不到8萬(wàn)的價(jià)格入市，相比之下，南京、杭州等城市受限價(jià)影響相對(duì)較小，預(yù)售證價(jià)格較預(yù)期價(jià)格的下降幅度并不大；
其二，部分城市項(xiàng)目以政府批準(zhǔn)的最高限價(jià)頂格出售時(shí)，已經(jīng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)售罄，這顯示出，在調(diào)控的高壓之下，需求開(kāi)始受到實(shí)質(zhì)性影響，呈現(xiàn)出衰竭之勢(shì)，這將值得房企的密切關(guān)注。
我們認(rèn)為，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境中，若政策高壓態(tài)勢(shì)延續(xù)，房企應(yīng)做好割肉準(zhǔn)備，并且可以先從割肉深度不高的相對(duì)弱線(xiàn)城市開(kāi)始，隨后才考慮強(qiáng)一二線(xiàn)城市。
表：部分城市典型項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)與限價(jià)比較
觀點(diǎn)六：
調(diào)控難抑土地市場(chǎng)火熱，
資源主導(dǎo)之下，B2G模式是大勢(shì)所趨
一方面是調(diào)控全面升級(jí)，住宅用地供需嚴(yán)重失衡，另一方面是馬甲盛行，房企爭(zhēng)相搶奪資源，拿地饑渴；根據(jù)“三八周期理論”，2016年開(kāi)始行業(yè)進(jìn)入新一輪資源主導(dǎo)階段，政府作為資源控制的最大主體，在當(dāng)前激烈的競(jìng)爭(zhēng)之下，相比傳統(tǒng)招拍掛市場(chǎng)的拿地難，B2G模式優(yōu)勢(shì)凸顯。
1）B2G本質(zhì)就是資源模式，采取產(chǎn)業(yè)運(yùn)作，有政策支持，受到政府歡迎：“PPP項(xiàng)目、特色小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)、海綿城市建設(shè)”等實(shí)質(zhì)都為B2G，在兩會(huì)上獲得大力支持；對(duì)于該類(lèi)項(xiàng)目政府只需要在財(cái)政稅收上給予引導(dǎo)，企業(yè)投入這類(lèi)模式實(shí)質(zhì)上更符合當(dāng)前政府的“脫虛入實(shí)”的導(dǎo)向。
2）B2G模式，一開(kāi)始就有資源溢價(jià)，安全邊際較高： 一線(xiàn)、核心二線(xiàn)城市住宅用地大量開(kāi)發(fā)，加上政府為降低一二線(xiàn)城市房地產(chǎn)金融屬性、促進(jìn)行業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展對(duì)土地供應(yīng)端進(jìn)行了控制，使得一線(xiàn)、核心二線(xiàn)城市住宅用地供需嚴(yán)重失衡。而一些工業(yè)用地，在前期開(kāi)發(fā)上存在很多問(wèn)題，為提高土地使用效率需要二次開(kāi)發(fā)，所以B2G的產(chǎn)業(yè)運(yùn)作模式能夠低價(jià)圈定大量土地資源，通過(guò)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入獲取政府補(bǔ)貼，具有可持續(xù)性。
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